Beiräte in der Vermögensverwaltung

mit einem Immobilienschwerpunkt

20.01.2023 | Artikel von Fran Brün (FRICS)

Familienunternehmen verfügen häufig über einen nennenswerten Immobilienbestand, der sich in den Anforderungen an das Management wesentlich von den sonstigen Vermögenswerten unterscheidet. Anders als bei dem Kerngeschäft der Unternehmung bedarf es für die Beratung und die Kontrolle anderer Qualifikationen und Zielsetzungen bei der Besetzung eines Beirats für Gesellschaften mit einem signifikanten Immobilienvermögen.

Beiräte in Familienunternehmen

Familienunternehmen bedienen sich gerne eines Beirats als Sparringspartner und als Absicherungs-instrument für Notfallsituationen. Sofern nicht zwingende Regeln die Bildung von Aufsichtsräten vor-sehen – beispielsweise das Mitbestimmungsgesetz (MitbestG) ab einem bestimmten inländischen Personalstamm – sind Familienunternehmen, insbesondere im Mittelstand bei der Ausgestaltung von Beiräten frei. Hier bestimmt primär die Zielrichtung des Unternehmens die Zusammensetzung mit Blick auf die Grundfunktionen Beratung, Kontrolle und Personalkompetenz.

Besonders Familienunternehmen mit einer größeren Gesellschafterzahl benötigen ein kleines und damit handlungsfähiges Gremium. Entscheidungen in der Gesellschafterversammlung sind aufgrund der großen Zahl an Gesellschaftern oft praktisch schwer herbeizuführen. Das gilt insbesondere für wichtige Gesellschafterentscheidungen - wie z.B. bei dem Katalog zustimmungspflichtiger Rechtsge-schäfte - die in großen Gremien nicht diskutiert werden können.

Beiräte können eine besondere Bedeutung spielen bei der Moderation oder Vermittlung von Gesell-schafterkonflikten, bei der Nachfolgeprozesses im Generationsübergang sowie bei Pattsituationen auf Geschäftsführung- oder Gesellschafterebene.

Immobilien als eigene Asset Klasse

Das zu verwaltende Familienvermögen besteht in der Regel aus dem Geschäftsbetrieb und sonstigen Vermögensgegenständen, häufig ein sich im Laufe der Jahre angesammelter Immobilienbestand. Dieser wird teilweise in Verbindung mit dem Unternehmen betriebsnotwendig sein oder davon unab-hängig an Dritten vermietet. Dabei kann es sich beispielsweise um Gewerbeobjekte wie Büros oder Einzelhandel, Wohnungsbestände oder um drittgenutzte ehemalige Betriebsstandorte handeln.

Das Management eines Immobilienbestandes, ob betrieblich genutzt oder nicht, hat in der Regel we-nig mit dem Geschäftsgegenstand des Familienunternehmens zu tun, kann aber einen wesentlichen Bestandteil des Familienvermögens darstellen. Die Stiftung Familienunternehmen weist in ihrer Studie von 2021 aus, dass fremdgenutzte Immobilien mit allein rund 21 % eine bedeutende Rolle in der Zu-sammensetzung der Vermögensverteilung spielen. Hinzu kommen noch Immobilienbestände im Be-triebsvermögen und im privaten Besitz.

Die wenigsten Familienunternehmen verfügen über die eigene notwendige Expertise bzw. das geeig-nete Personal, um der Komplexität der Immobilienwirtschaft mit dem hohen Anteil an externen Dienst-leistern wie Hausverwaltungen, Maklern, technischen Büros, etc. gerecht zu werden. Das Gleiche gilt für die Sicherstellung der notwendigen Kontrollstrukturen.

Schließlich kommt der gesamten Immobilienwirtschaft im Rahmen der Vorgaben des Green Deals der EU bezüglich Nachhaltigkeitszielen eine besondere Rolle zu. Das wird eine besondere Herausforde-rung der nächsten Jahre darstellten. Die EU-Taxonomie und die ESG-Verordnung sind nur die Spitze des Eisbergs.

Kriterien bei der Auswahl der Beiräte für die Immobilienvermögensverwaltung

Aus diesem Grund sollte für den Beirat des Immobilienbestands eine spezifische Zusammensetzung gewählt werden. Hier sollte auf Personen zurückgegriffen werden, die, mit der notwendigen berufli-chen Qualifikation und Erfahrung ausgestattet, bei der Beratung und Kontrolle des Immobilienbestan-des unabhängig agieren können. Auch wenn es naheliegen mag, bisher eingebundene Makler, Archi-tekten oder Bauträger zu berufen, sollte bei der Auswahl auf mögliche Interessenskonflikte geachtet werden. Eine Neigung zu Eigenakquisitionsinteressen bei diesen Berufsgruppen wird gerne unterstellt.

Für diese Aufgabe bieten sich Immobilienfachleute an, die als Immobilien Asset oder Portfolio Mana-ger bei Bestandshaltern von Immobilien oder selbständig für diese tätig sind. Diese Berufsgruppe beschäftigt sich originär mit dem Investment bzw. dem Management der unterschiedlichsten Nut-zungsarten wie Büro-, Industrie-, Wohn- oder Sonderimmobilien.

Das Immobilien Asset Management begleitet den gesamten Investmentzyklus von der Akquisition von Immobilien über den Betrieb, der Vermietung, der Sanierung und der Revitalisierung des Bestandes bis hin zur letztendlichen Veräußerung von Objekten. Es beinhaltet die Beratung der Eigentümer und die Kontrolle von Dienstleistern wie Hausverwaltungen, Maklern und technischen Gebäudemanagern sowie die Betreuung von Projekten zur Modernisierung des Bestandes.

Dies erfolgt ausschließlich im Auftrag und Interesse der Eigentümer mit einem klaren Fokus auf die Wertsteigerung des Bestandes. Die Grafik veranschaulicht die Wechselwirkung der unterschiedlichen Managementebenen bei der Bewirtschaftung von Immobilienbeständen:

Abb1: Kriterien für die Auswahl der Beiräte (Quelle: G.I.F. e.v.)

Anforderungen an den Beirat für die Vermögensverwaltung mit einem Immobilienschwerpunkt

Eine nicht zu vernachlässigende Aufgabe des Beirats kann die Unterstützung der Geschäftsleitung beim operativen Kerngeschäfts von den Spezifika der Immobilienwirtschaft. Der Aufgabenkatalog ist entsprechend zu gestalten. Diese Kontrollfunktion sollte nicht nur rückwärtsgerichtet, sondern insbe-sondere der mit Wertsteigerungen verbundenen Entwicklungsmöglichkeiten des Bestandes geschul-det vorwärtsgerichtet sein.

Für die Bestimmung der geeigneten Beiratsmitglieder werden konkrete Aufgaben in Verbindung mit der gewünschten Funktion definiert. Da in der Praxis bei Immobilienbeständen der Einsatz von mitwir-kenden Beiräten präferiert wird, ist festzulegen, inwieweit und mit welchen Kompetenzen das verbun-den sein soll.

Als Erfolgskriterien für die Besetzung von Beiräten gelten:

• Fachliche Qualifikation, kommunikative und soziale Fähigkeiten und persönliche Integrität
• Konsens bei der Besetzung im Gesellschafterkreis
• und ganz besonders wichtig:
• eingehende Branchenkenntnis und langjährige Erfahrung auf Managementebene,
• gepaart mit visionärem Verhalten und ergänzt durch ganzheitliches Denken.

Schließlich sollte die Beiratsarbeit regelmäßig evaluiert werden und die Besetzung den aktuellen An-forderungen der Entwicklung des Immobilienvermögens angepasst werden.  

Zurück zur Themenübersicht